江苏泗洪：打造可复制易推广的“两权”抵押贷款模式

11月10日-11日，全国“两权”抵押贷款试点现场推进会在泗洪召开。人民银行、全国人大、发改委、财政部、国土资源部、住房城乡建设部、农业部、税务总局、国家林业局、银监会、保监会、法制办以及省市县领导参加了会议。

关键词：“两权”抵押贷款

“两权”抵押贷款，即农村承包土地经营权抵押贷款和农民住房财产权抵押贷款

　泗洪县，位于江苏省西北部，是苏皖边界一座传统的农业大县。长期以来，农民融资难特别是贷款担保难，成为“三农”发展的现实瓶颈。为了“点土成金”、有效激活沉睡的农地资本，2009年起，泗洪县就开始探索办理农房抵押贷款业务，拓展农民融资渠道。2015年12月，泗洪县成功获批为国家级“两权”抵押贷款试点县，成为江苏省唯一同时入选农村承包土地经营权和农民住房财产权抵押贷款试点地区的县，政策上的突破为当地农户发展特色农业开辟了新的道路。

在实践中探索，在探索中总结。2015年，泗洪县农村土地经营权抵押贷款等改革探索实践登上《新闻联播》头条，江苏省政府政策研究室组成专家组深入调研，新华社智库以《泗洪县农村集体产权制度改革系列调研》“1（总论）+9（分论）”格局进行全面系统报道，全面介绍了泗洪县农村金融支农先进经验和做法。总体来看，泗洪县的“两权”抵押贷款模式可复制、易推广，主要经验有以下方面：

　大力推进确权颁证。土地确权颁证是“两权”贷款试点工作的前提，通过召开农村承包土地经营权确权颁证动员大会等工作会议，督促有关部门和乡镇积极推动确权颁证工作有序推进，相关工作得到省市业务主管部门的充分肯定。2014年12月，江苏省农村土地承包经营权确权登记现场会在泗洪县召开。近期，农户承包地块示意图更是得到农业部认可，并在全国推广。目前，全县已完成农村土地确权登记颁证的达18万户，涉及承包土地面积达150余万亩，其中4个试点乡镇农地确权颁证全部结束，其他剩余乡镇的土地确权颁证率也高达99.8%。

建立健全流转交易平台。2014年7月，泗洪县委农工办牵头，在全市率先建成县级农村产权交易中心和乡镇农村产权交易站，并实现县乡两级联网，为农村各类产权登记、处置和再流转提供公开、公平、公正的交易环境。2016年2月，在全省率先接入江苏省农村产权交易信息服务平台，实现了省市县乡四级联网，农村承包土地经营权的抵押登记均已通过该系统进行。

　积极探索价值评估改进。在农地价值评估方面，泗洪县农地经营权价值评估既考虑贷款期限内已付土地租金，也考虑预期纯收入，并区分已流转土地价值和未流转土地价值，分别制定不同的价值计算公式。合理确定抵押率，授信额度原则上不超过农村土地经营权抵押确认价值的70%，对借款人在申请贷款时，已支付流转合同2年以上土地租金，贷款额度可放大至农村土地经营权抵押确认价值的80%。在农房价值评估方面，主要有成本法（根据房屋造价或者购买价）和比较法（由评估公司根据房屋位置、交通等综合因素考虑），授信额度原则上不超过房屋评估价值的60%。

　多方完善风险补偿和分担机制。一是县财政分别设立农村“两权”抵押贷款风险补偿基金各1000万元，对“两权”抵押贷款的净损失部分给予一定比例的补偿；对于发放的“两权”抵押贷款年利率低于6%或基准利率上浮低于30%的，由县财政按年利率2%分季度补贴金融机构，充分调动银行机构、农户等参与积极性。二是合同约定依法保全。对超过50万元以上的贷款，金融机构按月收取借方利息。如发现借方有违约迹象，对下一季土地的经营权及地上附着物，合同约定依法予以财产保全。三是鼓励农户和流转土地经营主体参加农业保险或投保人身意外伤害险，适度分散贷款风险。

创新抵押物处置机制。一是构建“四方协议”合作模式，明确贷款人、出租人（乡镇政府）、借款人、监督人（县农工办）的权利责任。在该模式下，乡镇政府受农户委托代理土地流转事宜，与家庭农场、专业大户等新型农业经营主体签订土地流转合同，提高了土地流转效率；贷款如出现不良，乡镇政府要积极推动土地再流转归还贷款本息，县农工办要协调相关部门及时拨付补偿资金用于弥补银行损失。二是引入江苏汇隆担保公司为农地抵押贷款进行担保，解决贷款出险时面临的土地处置难题，由汇隆公司代偿后赎回被抵押农地经营权，对农地进行临时托管或组织耕种，确保土地不撂荒。三是积极探索邻近同类经营者联保、设立抵押物收储公司专门运作、集中连片整体抵押、农房依次在村乡县范围内再流转等抵押物处置措施。

上午，全体与会人员参加了全国“两权”抵押贷款试点实地观摩调研活动。实地调研了泗洪县农村产权交易中心、江苏熙农农业发展有限公司家庭农场、石集乡汴水新村农房片区、双沟镇江苏美阳生态农林有限公司家庭农场。